产业一席谈丨解读招商蛇口的产园生态圈
未来招商蛇口产园业务比重将逐步加大...
“
下一个十年，如果你错过了产业地产，你将错过一个时代。
”
几乎是不约而同，在这一两年间，品牌房企纷纷将目光投向了产业地产。这句带有紧迫感的映射性口号，正如同“一扇门”，给传统房企指出一条转型之路。
据仲量联行的一份数据显示，未来3—5年，深圳产业地产将以年均逾400万平方米的速度涌入市场，这是过去8年来年均入市体量的3—4倍。
深厚的积淀、正确的理念、长远的规划，是招商蛇口做“中国领先的城市及园区综合开发和运营服务商”的强大支撑。作为最早发轫产业地产的开拓者，中国首个产业园区创建者和产业地产领军者，招商蛇口始终保持一份清醒和从容。
《蛇口消息报》记者近日专访了招商蛇口党委书记、副总经理、产园发展总经理刘伟，请其分享了30多年来招商蛇口在产业园区领域实践探索的经验，以及未来的构想。
A：深圳的快速发展，对城市定位和城市环境都提出了新的要求。城市的升级，首先是产业的升级，在深圳，城市升级成功的样板莫过于蛇口。这其中原因在于，蛇口的城区发展与其产业转型相适应，在产业全面转型的背景下，蛇口需要不断升级产业以满足国际化多元发展需要。招商蛇口产园发展便担当起这样重任，同时承载着“前港—中区—后城”战略中的核心环节。
早年的蛇口是个典型工业区，有许多像浮法玻璃厂、华益铝厂、中宏气体等有一定能耗污染的制造型企业。2008年，广东省委省政府提出“腾笼换鸟”政策，推进产业升级和劳动力转移。招商蛇口正是从这个时期开始，提出“再造新蛇口”目标。8年多时间，蛇口完成了由临港加工业向高科技及创意产业的升级转型，每平方米的经济产出从以前的1200元提升至现在的60000元，创富能力增长约50倍。
Q：作为中国园区开发运营的创领者，可以透露下招商蛇口做产业的“秘诀”吗？
A：企业转型是否成功，取决于是否拥有引领变革的决心，是否对行业发展、自身资源禀赋、利益相关方的需求有清晰认识，并进而制定适合自己的战略目标及落地举措。
招商局集团有145年的可持续发展底蕴，有足够的定力和实力去沉下心去做产业。去年这个时候，我们完成了千亿地产业务整合的大布局，真正定下来心来细分专业板块，清晰多元复合业务的定位和目标，力求做全国城市的综合开发与运营。
招商蛇口自身也有37年园区运营经验，形成了“3+N”的产业布局，“3”就是3项主业——社区业务、园区业务及邮轮母港的开发与运营，“N”就是已形成的若干专业能力强的配套业务和不断培育的创新业务，内部产业联动，协同效应明显，形成了独特的生态圈效应。
A：对招商蛇口“去地产化”的单一描述，并不准确，我们真正的转型方向和目标是要成为中国领先的城市及园区综合开发和运营服务商。
招商蛇口和很多大开发商一样，经历过中国房地产的黄金时代，但鉴于近两年以招拍挂高地价获取土地的模式不可持续，便随之弱化了对住宅业务的倚重；招商蛇口又和许多大开发商不一样，我们有非常深厚的积累，37年来产业生态链里的产品线齐全，有别墅、中高端住宅、酒店、长租公寓、人才公寓、养老公寓、写字楼、研发楼、园区、港口、国际学校、国际医院等等。其中，我们的蛇口网谷、南海意库、海上世界、“壹”系列长租公寓等诸多明星产品还实现了异地复制输出。我们把招商蛇口的发展模式叫“产网融城一体化”，它有传统地产业务空间属性，但强调产业、居住和生活的生态和谐。
可以说蛇口是中国第一个真正的产业园区，是由政企合作、长期开发的宜居宜业的滨海新城。
A：其实做产业并不是一件简单的事，一个产业园区从不通路、不通水电到成为配套完善的现代化城区，不是一蹴而就的，中间需要几代人几十年的打磨。我们招商蛇口的起步非常早，1979年起创建蛇口工业区，1992年开始打造漳州开发区，已经有了30余年经验总结和提升。
我们常会看到市场上不少“门外汉”开发商，以房地产思维去做产业园区，想“高周转，赚快钱”，这种思维是做产业地产的误区和障碍。做一个产业园区可能会经历很多轮经济周期，需要在遇到波峰或波谷时“耐得住寂寞”。没有长期思维，没有可持续性、没有基业长青的企业理念，很难做成优质的园区。
A：近两年，似乎在短时间内出现了大量的产业地产项目，但是这些项目良莠不齐，有些脱离实际，埋下不少隐患，这就是市场所说的——中国产业地产浮现的个别“泡沫”现象。存在这个泡沫现象的主要原因，是这些企业不正视自身资源和能力，在产业园区规划中以圈地心态一味“贪大”，同时铺开很多园区开发，忽视科学系统性的规划，没有扎扎实实聚焦和培育产业，导致后续园区运营出现招商难、大量空置、投资回报低等问题，进退两难，给行业健康发展带来重大风险，造成社会资源严重浪费。
Q：招商蛇口产园发展实际是搭建了一个空间上的闭合生态圈，涵盖“商务写字楼”和“创意产业园”两条产品线，世界500强和中小企业在同一个屋檐下，“总部写字楼”和“成长孵化器”也形成了商务互补，各种类型企业在此“玩起来”都是很有机会的。请问具体到“总部企业”和“初创企业”，招商蛇口会给予哪些支持措施？
A：招商蛇口的产业园区内聚合了政府、企业、社会等多方资源和创新要素，深入研究企业诉求，不只是提供物理空间。
例如，产园发展是招商蛇口把产业和金融结合最好的一个板块。一方面，我们对园区企业从小到大的成长过程进行全面的跟踪，不同阶段给予不同支持，比如从众创空间到孵化器，从园区产业基金扶持到创投基金跟进，都在以资本促进产业发展。而招商创投和招商启航孵化器的设立，更是实现了招商局为创业者提供企业全生命周期的金融服务体系。企业从天使投资、VC投资、PE投资，到并购上市，再到债权融资，都可以获得招商局金融产业的一站式服务。
另一方面，蛇口本身是具有创富之力的片区，很多具有世界影响力的企业都是从蛇口走出去，比如招商银行、华为、平安银行等，这也吸引新一批像苹果公司等十分具有议价能力的企业愿意选择蛇口。招商蛇口产园发展也不断在服务配套和科技氛围上提升，构建产园生态圈，提供企业需要的研发和成长环境，打造真正的蛇口智慧园区平台。
A：产园板块，在招商蛇口业务板块比重将越来越大。过去，招商蛇口只有园区事业部，招商产业实体化运作填补了缺实体化公司这个空白。
招商产业是招商蛇口产园发展的旗舰公司，做蛇口园区运营的顶层设计，化“多头管理”为“一齐管理”。招商产业未来的两个目标，一方面是要实现园区资产统筹运营，租售互通，强化配套服务；另一方面，作为优质产业资源和人才培养的根据地，锻炼专业团队和队伍成长，要成为人才的集中输出基地，为未来招商蛇口产业发展在异地拓展，输出模式、输出管理、输出人才。
Q：招商蛇口正式重组合并上市一年来，有许多成功“大动作”，在产业发展上有什么影响？
A：一年来，招商蛇口发布全新品牌，成立前海合资公司全面启动前海土地整备，联合华侨城拿下大空港，太子湾邮轮母港开港启航、产园发展完成二次整合等等，实现了“重组整合、平稳过渡、健康运行”三大要求。这些都证明，招商蛇口重组合并上市，是一次恰逢其时的大手笔。
招商蛇口未来产园发展将会有很多布局，除了深圳蛇口前海以及北京、上海等大量优质资源需要做开发建设外，我们还在谋划快速提升软实力，如成立产业研究院、产业促进中心、产网平台中心等。
今天的招商蛇口战略更加清晰了，执行力更强了，业界影响力更大了。对于未来，我们信心十足，将以做领先的城市及园区综合开发和运营服务商为己任，把握时机，助力招商蛇口未来进入世界500强。
（文章来源：蛇口消息报）
1、深圳 蛇口网谷
开发类型：独家开发
占地面积：23万㎡2、深圳 南海意库
开发类型：独家开发
占地面积：4.5万㎡3、广州 清华科技园
开发类型：政、企、校三方合作
占地面积：86.6万㎡4、广州 金山谷
开发类型：独家开发
占地面积：83万㎡5、深圳 TCL国际E城
开发类型：独家开发
占地面积：26.3万㎡
6、镇江 招商国际E城
开发类型：联合开发
占地面积：15.8万㎡7、重庆 金山意库
开发类型：联合开发
占地面积：8.66万㎡8、青岛 网谷
开发类型：独家开发
占地面积：127万㎡9、青岛 LAVIE公社
开发类型：联合开发
占地面积：32万㎡10、深圳 招商局智慧城
开发类型：独立开发
占地面积：140万㎡
（资料来源：招商蛇口）
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下一个十年，如果你错过了产业地产，你将错过一个时代。
”
几乎是不约而同，在这一两年间，品牌房企纷纷将目光投向了产业地产。这句带有紧迫感的映射性口号，正如同“一扇门”，给传统房企指出一条转型之路。
据仲量联行的一份数据显示，未来3—5年，深圳产业地产将以年均逾400万平方米的速度涌入市场，这是过去8年来年均入市体量的3—4倍。
深厚的积淀、正确的理念、长远的规划，是招商蛇口做“中国领先的城市及园区综合开发和运营服务商”的强大支撑。作为最早发轫产业地产的开拓者，中国首个产业园区创建者和产业地产领军者，招商蛇口始终保持一份清醒和从容。
《蛇口消息报》记者近日专访了招商蛇口党委书记、副总经理、产园发展总经理刘伟，请其分享了30多年来招商蛇口在产业园区领域实践探索的经验，以及未来的构想。
1
蛇口是城市升级成功的样板
Q：在招商局全球港城的布局中，力推“前港—中区—后城”模式。“前港”意味着港口枢纽经济，“中区”主要指园区开发与运营，“后城”代表社区开发与运营，对应的正是招商蛇口全新的三大业务板块——邮轮产业建设与运营、园区开发与运营、社区开发与运营。是否可以这样理解，“中区”的重任主要落位在招商蛇口产园发展中？请问我们是如何定位和实践的？A：深圳的快速发展，对城市定位和城市环境都提出了新的要求。城市的升级，首先是产业的升级，在深圳，城市升级成功的样板莫过于蛇口。这其中原因在于，蛇口的城区发展与其产业转型相适应，在产业全面转型的背景下，蛇口需要不断升级产业以满足国际化多元发展需要。招商蛇口产园发展便担当起这样重任，同时承载着“前港—中区—后城”战略中的核心环节。
早年的蛇口是个典型工业区，有许多像浮法玻璃厂、华益铝厂、中宏气体等有一定能耗污染的制造型企业。2008年，广东省委省政府提出“腾笼换鸟”政策，推进产业升级和劳动力转移。招商蛇口正是从这个时期开始，提出“再造新蛇口”目标。8年多时间，蛇口完成了由临港加工业向高科技及创意产业的升级转型，每平方米的经济产出从以前的1200元提升至现在的60000元，创富能力增长约50倍。
Q：作为中国园区开发运营的创领者，可以透露下招商蛇口做产业的“秘诀”吗？
A：企业转型是否成功，取决于是否拥有引领变革的决心，是否对行业发展、自身资源禀赋、利益相关方的需求有清晰认识，并进而制定适合自己的战略目标及落地举措。
招商局集团有145年的可持续发展底蕴，有足够的定力和实力去沉下心去做产业。去年这个时候，我们完成了千亿地产业务整合的大布局，真正定下来心来细分专业板块，清晰多元复合业务的定位和目标，力求做全国城市的综合开发与运营。
招商蛇口自身也有37年园区运营经验，形成了“3+N”的产业布局，“3”就是3项主业——社区业务、园区业务及邮轮母港的开发与运营，“N”就是已形成的若干专业能力强的配套业务和不断培育的创新业务，内部产业联动，协同效应明显，形成了独特的生态圈效应。
重庆·金山意库
2
产园发展并非简单“去地产化”
Q：行业内有这样一种说法：招商蛇口已走上“去地产化”的道路，产园发展就是其中一条重要途径。您认同吗？A：对招商蛇口“去地产化”的单一描述，并不准确，我们真正的转型方向和目标是要成为中国领先的城市及园区综合开发和运营服务商。
招商蛇口和很多大开发商一样，经历过中国房地产的黄金时代，但鉴于近两年以招拍挂高地价获取土地的模式不可持续，便随之弱化了对住宅业务的倚重；招商蛇口又和许多大开发商不一样，我们有非常深厚的积累，37年来产业生态链里的产品线齐全，有别墅、中高端住宅、酒店、长租公寓、人才公寓、养老公寓、写字楼、研发楼、园区、港口、国际学校、国际医院等等。其中，我们的蛇口网谷、南海意库、海上世界、“壹”系列长租公寓等诸多明星产品还实现了异地复制输出。我们把招商蛇口的发展模式叫“产网融城一体化”，它有传统地产业务空间属性，但强调产业、居住和生活的生态和谐。
可以说蛇口是中国第一个真正的产业园区，是由政企合作、长期开发的宜居宜业的滨海新城。
深圳蛇口·夜景
3
做产业要“耐得住寂寞”
Q：今天的房地产行业正在发生变化，传统高周转模式不那么灵光了，越来越多有危机意识的房地产商认识到，园区开发业务的可持续发展需要“产业”这块基石。您认为“产业思维”和“房地产思维”不同在哪里？A：其实做产业并不是一件简单的事，一个产业园区从不通路、不通水电到成为配套完善的现代化城区，不是一蹴而就的，中间需要几代人几十年的打磨。我们招商蛇口的起步非常早，1979年起创建蛇口工业区，1992年开始打造漳州开发区，已经有了30余年经验总结和提升。
我们常会看到市场上不少“门外汉”开发商，以房地产思维去做产业园区，想“高周转，赚快钱”，这种思维是做产业地产的误区和障碍。做一个产业园区可能会经历很多轮经济周期，需要在遇到波峰或波谷时“耐得住寂寞”。没有长期思维，没有可持续性、没有基业长青的企业理念，很难做成优质的园区。
招商蛇口聘用首批六位国际顾问
Q：但是，许多房企与产业经济的结合并非一帆风顺，不少产业园区高调起步后却难以为继，因此有人质疑说，产业地产是中国最大的“泡沫”？A：近两年，似乎在短时间内出现了大量的产业地产项目，但是这些项目良莠不齐，有些脱离实际，埋下不少隐患，这就是市场所说的——中国产业地产浮现的个别“泡沫”现象。存在这个泡沫现象的主要原因，是这些企业不正视自身资源和能力，在产业园区规划中以圈地心态一味“贪大”，同时铺开很多园区开发，忽视科学系统性的规划，没有扎扎实实聚焦和培育产业，导致后续园区运营出现招商难、大量空置、投资回报低等问题，进退两难，给行业健康发展带来重大风险，造成社会资源严重浪费。
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招商产业
是招商蛇口产园发展的旗舰公司
是招商蛇口产园发展的旗舰公司
Q：招商蛇口产园发展实际是搭建了一个空间上的闭合生态圈，涵盖“商务写字楼”和“创意产业园”两条产品线，世界500强和中小企业在同一个屋檐下，“总部写字楼”和“成长孵化器”也形成了商务互补，各种类型企业在此“玩起来”都是很有机会的。请问具体到“总部企业”和“初创企业”，招商蛇口会给予哪些支持措施？
A：招商蛇口的产业园区内聚合了政府、企业、社会等多方资源和创新要素，深入研究企业诉求，不只是提供物理空间。
例如，产园发展是招商蛇口把产业和金融结合最好的一个板块。一方面，我们对园区企业从小到大的成长过程进行全面的跟踪，不同阶段给予不同支持，比如从众创空间到孵化器，从园区产业基金扶持到创投基金跟进，都在以资本促进产业发展。而招商创投和招商启航孵化器的设立，更是实现了招商局为创业者提供企业全生命周期的金融服务体系。企业从天使投资、VC投资、PE投资，到并购上市，再到债权融资，都可以获得招商局金融产业的一站式服务。
另一方面，蛇口本身是具有创富之力的片区，很多具有世界影响力的企业都是从蛇口走出去，比如招商银行、华为、平安银行等，这也吸引新一批像苹果公司等十分具有议价能力的企业愿意选择蛇口。招商蛇口产园发展也不断在服务配套和科技氛围上提升，构建产园生态圈，提供企业需要的研发和成长环境，打造真正的蛇口智慧园区平台。
深圳蛇口·价值工厂墙上的标语
Q：招商产业公司承载了哪些产园发展板块职能？A：产园板块，在招商蛇口业务板块比重将越来越大。过去，招商蛇口只有园区事业部，招商产业实体化运作填补了缺实体化公司这个空白。
招商产业是招商蛇口产园发展的旗舰公司，做蛇口园区运营的顶层设计，化“多头管理”为“一齐管理”。招商产业未来的两个目标，一方面是要实现园区资产统筹运营，租售互通，强化配套服务；另一方面，作为优质产业资源和人才培养的根据地，锻炼专业团队和队伍成长，要成为人才的集中输出基地，为未来招商蛇口产业发展在异地拓展，输出模式、输出管理、输出人才。
由招商蛇口承办的央企创新创意大赛复赛深圳站
5
再次证明，
合并上市是一次恰逢其时的大手笔
合并上市是一次恰逢其时的大手笔
Q：招商蛇口正式重组合并上市一年来，有许多成功“大动作”，在产业发展上有什么影响？
A：一年来，招商蛇口发布全新品牌，成立前海合资公司全面启动前海土地整备，联合华侨城拿下大空港，太子湾邮轮母港开港启航、产园发展完成二次整合等等，实现了“重组整合、平稳过渡、健康运行”三大要求。这些都证明，招商蛇口重组合并上市，是一次恰逢其时的大手笔。
招商蛇口未来产园发展将会有很多布局，除了深圳蛇口前海以及北京、上海等大量优质资源需要做开发建设外，我们还在谋划快速提升软实力，如成立产业研究院、产业促进中心、产网平台中心等。
今天的招商蛇口战略更加清晰了，执行力更强了，业界影响力更大了。对于未来，我们信心十足，将以做领先的城市及园区综合开发和运营服务商为己任，把握时机，助力招商蛇口未来进入世界500强。
（文章来源：蛇口消息报）
附：招商蛇口-产业新城及园区发展业务
招商蛇口深耕园区开发与运营，聚焦空间规划、产业聚焦、生态圈服务，为产业创新赋能。在多年深耕期间，招商蛇口打造了“十大园区”的佳绩。1、深圳 蛇口网谷
开发类型：独家开发
占地面积：23万㎡
开发类型：独家开发
占地面积：4.5万㎡
开发类型：政、企、校三方合作
占地面积：86.6万㎡
开发类型：独家开发
占地面积：83万㎡
开发类型：独家开发
占地面积：26.3万㎡
6、镇江 招商国际E城
开发类型：联合开发
占地面积：15.8万㎡
开发类型：联合开发
占地面积：8.66万㎡
开发类型：独家开发
占地面积：127万㎡
开发类型：联合开发
占地面积：32万㎡
开发类型：独立开发
占地面积：140万㎡
（资料来源：招商蛇口）
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双玺·时光道
招商蛇口第五代豪宅
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