揭秘北京5月别墅销冠是如何炼成的？
在北京要做别墅销冠意味着什么？虽然北京商品房已经进入到了高端顶豪化，入市的项目持续减少，但对于首都来说，想做...
在北京要做别墅销冠意味着什么？
虽然北京商品房已经进入到了高端顶豪化，入市的项目持续减少，但对于首都来说，想做到一个市场的销冠依然难度非常大。
比如对于北京的别墅市场来说，2016年来，累计出现签约纪录的项目有121个项目，这121个项目获得了254.5亿的成交金额，平均每个项目大约在2亿左右。超过一亿的项目只有50个左右，而能够达到了5亿，只有10几个项目，整体看，单月热销过5亿的更是凤毛麟角。
在5月：华润西山墅以成交金额6.36亿的单月月度销售额夺得销冠，这已经是该项目第三度登顶北京别墅成交榜首，之前在 2015年8月，华润西山墅首次开盘，即以成交套数28套、成交金额3.7亿稳夺北京别墅市场套数、金额双料销冠。随后华润西山墅接连荣摘北京别墅成交月度销冠、年度销冠。
伟哥认为，对于北京来说，想要做到销冠，必须有几点秘笈：
1：地段优势：项目所在板块有很好的势能，这是地利，一个冷盘很难放量，热点区域势能足；
2：产品定位：偏改善型，偏中高端，今天刚需产品需求在相对下降，改善渐渐成为主流；
3：价值均好：不再是因为一个卖点而买房，而是好品质，好户型，好景观，好配套，好服务，好学位等的综合价值最大化或价值均好性。改善时代就是客户挑剔的时代；
4：地王给力：一个共性的现象是在2015-2016年地王频出的周边在售项目，地王无形给周边楼盘做了性价比背书。
从这4点看，西山墅恰好符合了销冠基因：
楼市政策宽松，持续刺激下，房地产全国性的复苏。货币政策宽松下包括北京在内的一线城市房地产活跃。
整体看，2016年北京新建商品房住宅市场最明显的一个特征是高端化趋势明显。以单套1000万以上的豪宅计算。2016年前5个月已经签约1564套，达到了2015年全年的一半。按照套数计算，占到了整体市场成交量的10%，按照金额计算，占比更是高达37.9%。
对于北京来说，高端化趋势已经明确，市场进入了改善型升温的大趋势中！
在市场高端化的趋势下，越来越多的颠覆性精品项目出现，2016年初北京市场最热点的区域肯定是门头沟板块。
过去十年全市价格涨幅最高的区域也是门头沟区域。
从图表中可以非常清晰的看到，价格涨幅最高的区域是门头沟区域、石景山区域、丰台、大兴区域。整体而言这几个区域也恰恰是最近几年地王出现最频繁的区域。
经过76轮的激烈争抢，中骏置业以39.48亿元，配建5万㎡公租房为代价拿下龙泉镇地块，实际楼面价高达4.8万/㎡，成为区域新地王。
15年11月份，中交绿城57亿元拿下6020地块，楼面价3.32万/平米。
随着这两个项目入市门头沟将进入8万+时代。
相对于西山其他区块，西山墅身处的半山地段是唯一符合世界级半山别墅对景观、生态、风水、生活标准等要求的区域。
整个别墅区将峡谷、山泉、坡地原始绿植融为一体，尊重基地现状标高，把落差60米的基地自高至低分为七个台阶，台阶高差小于8m，在每个台阶上，以上坡式或下坡式将别墅建筑分别布置在道路两侧。这就很好地保护了原有的“基形”，使局部的精细美有机地结合一体，让山色与建筑交织出整体的层次美。
【独一无二的山地人车分流】西山墅根据山地交通动线因地制宜，首创山地人车分流，采用全地下泊车体系，将停车空间全部置于山体之内。
【以山行步伐丈量生活情趣】得益于全地下泊车的人车分流设计，西山墅地面人行道设计有了更大的想象空间。充分考虑山居特殊性，营造出变化丰富的山行道路，并呈现“一步一景”、“移步易景”的情趣。
【严谨结构，纵深拓展山居空间】半山地貌对建筑结构，尤其是要纵深到山体内，挖掘地下空间，提出了更高的要求。建筑高差60米的西山墅，凭借具备深厚半山建筑经验的设计师、复杂的山地建筑结构方案，和全国甄选工龄十年以上的建筑工人。
采用特殊设计的异型框架结构，并通过结构转换和适用山地地形的基础形式，解决地下部分的难点，创造出贴合山地地形，又最大限度提升室内空间舒适性、尺度感的半山建筑，更实现了空间的最大利用度。
【坐享京西资源核心】华润置地耗时六年心血建山，整合京西核心资源，在西山墅建立起完整的半山城邦生活圈。
商业：3.5万㎡超级邻里中心，集时尚购物、影院、餐饮、娱乐、健身、教育于一体的西山大客厅。2014年9月正式开业，成为区内最大型商业综合体，亦是区内人气最旺的生活广场。
教育：优享实验二小学教育资源，毗邻首师大附中分校；景山学校京西分校、北京八中国际部即将进入区域，提升整体基础教育水准。
医疗：整合华润多元化资源，依托国内最大医疗服务平台华润医疗，为业主提供京城知名三甲医院就医绿色通道，以及半山城邦内华润社区医疗服务站24小时就医等专享服务；阜外心血管医院京西分院正式落位项目南1公里。
5月热销的286-420㎡A东区法式别墅风格独特
2015-2016年西山墅推出的法兰西墅组团是最近热销的主力，描绘出一幅“浓浓法兰西风情，阳光半山别院”的精致园区意象。法式廊柱、雕花、线条，呈现出浪漫典雅风格。拥有严谨的细节雕琢与恢弘大气的整体形象。
55平米超大起居厅，面宽9.1m，局部6.8m双层挑空，多功能家庭厅与客厅双厅联通，增强了居住的舒适性；部分户型甚至可以直接俯瞰长安街。南北双向私庭院立体花园，不但双倍开拓美景空间，也与法式建筑的对称之美交相辉映。
对于北京市场来说，销售业绩不好的项目各有不同的缺点，但销冠都有一个共同点，就是抓住了客户的需求，对于已经习惯了做销冠的西山墅，即将推出6席臻藏联排别墅产品。而这也将是做到了“半山景观、居家空间、精装体系、城市生活、全面配套”五大半山体系的西山墅再次升级：
550㎡全精装现房纯别墅——位于西山墅A西低密度成熟园区，外立面为暖色调地中海建筑风情，借助山势的灵动，巧妙地勾勒出前四后三的建筑形制，形成双首层的独特设计，同时缔造270°通风采光全景视野。每栋别墅赠送近200㎡私家花园，前庭后院与侧院一应俱全，与亭廊、露台相互辉映，共同营造立体式的院落生活情境。
此次联排别墅在产品设计上，充分考虑到每位家庭成员空间使用的舒适性，每层活动空间规划设置。赠送近100㎡超大空间，并赠送双车位，私家电梯入户，让居者在同层中就可满足生活所需……
全精装现房，严格标准下的细节把控，并引入法国施耐德电气的智能家居系统，将家居电气产品，多媒体和通信设备一键掌控。
在北京要做别墅销冠意味着什么？
虽然北京商品房已经进入到了高端顶豪化，入市的项目持续减少，但对于首都来说，想做到一个市场的销冠依然难度非常大。
比如对于北京的别墅市场来说，2016年来，累计出现签约纪录的项目有121个项目，这121个项目获得了254.5亿的成交金额，平均每个项目大约在2亿左右。超过一亿的项目只有50个左右，而能够达到了5亿，只有10几个项目，整体看，单月热销过5亿的更是凤毛麟角。
在5月：华润西山墅以成交金额6.36亿的单月月度销售额夺得销冠，这已经是该项目第三度登顶北京别墅成交榜首，之前在 2015年8月，华润西山墅首次开盘，即以成交套数28套、成交金额3.7亿稳夺北京别墅市场套数、金额双料销冠。随后华润西山墅接连荣摘北京别墅成交月度销冠、年度销冠。
— 销冠的闪亮数据是如何炼成的？—
伟哥认为，对于北京来说，想要做到销冠，必须有几点秘笈：
1：地段优势：项目所在板块有很好的势能，这是地利，一个冷盘很难放量，热点区域势能足；
2：产品定位：偏改善型，偏中高端，今天刚需产品需求在相对下降，改善渐渐成为主流；
3：价值均好：不再是因为一个卖点而买房，而是好品质，好户型，好景观，好配套，好服务，好学位等的综合价值最大化或价值均好性。改善时代就是客户挑剔的时代；
4：地王给力：一个共性的现象是在2015-2016年地王频出的周边在售项目，地王无形给周边楼盘做了性价比背书。
从这4点看，西山墅恰好符合了销冠基因：
—市场进入改善型大趋势！—
楼市政策宽松，持续刺激下，房地产全国性的复苏。货币政策宽松下包括北京在内的一线城市房地产活跃。
整体看，2016年北京新建商品房住宅市场最明显的一个特征是高端化趋势明显。以单套1000万以上的豪宅计算。2016年前5个月已经签约1564套，达到了2015年全年的一半。按照套数计算，占到了整体市场成交量的10%，按照金额计算，占比更是高达37.9%。
对于北京来说，高端化趋势已经明确，市场进入了改善型升温的大趋势中！
— 区域的价值挖掘：—
在市场高端化的趋势下，越来越多的颠覆性精品项目出现，2016年初北京市场最热点的区域肯定是门头沟板块。
过去十年全市价格涨幅最高的区域也是门头沟区域。
从图表中可以非常清晰的看到，价格涨幅最高的区域是门头沟区域、石景山区域、丰台、大兴区域。整体而言这几个区域也恰恰是最近几年地王出现最频繁的区域。
经过76轮的激烈争抢，中骏置业以39.48亿元，配建5万㎡公租房为代价拿下龙泉镇地块，实际楼面价高达4.8万/㎡，成为区域新地王。
15年11月份，中交绿城57亿元拿下6020地块，楼面价3.32万/平米。
随着这两个项目入市门头沟将进入8万+时代。
— 区域的价值挖掘：—
相对于西山其他区块，西山墅身处的半山地段是唯一符合世界级半山别墅对景观、生态、风水、生活标准等要求的区域。
整个别墅区将峡谷、山泉、坡地原始绿植融为一体，尊重基地现状标高，把落差60米的基地自高至低分为七个台阶，台阶高差小于8m，在每个台阶上，以上坡式或下坡式将别墅建筑分别布置在道路两侧。这就很好地保护了原有的“基形”，使局部的精细美有机地结合一体，让山色与建筑交织出整体的层次美。
【独一无二的山地人车分流】西山墅根据山地交通动线因地制宜，首创山地人车分流，采用全地下泊车体系，将停车空间全部置于山体之内。
【以山行步伐丈量生活情趣】得益于全地下泊车的人车分流设计，西山墅地面人行道设计有了更大的想象空间。充分考虑山居特殊性，营造出变化丰富的山行道路，并呈现“一步一景”、“移步易景”的情趣。
【严谨结构，纵深拓展山居空间】半山地貌对建筑结构，尤其是要纵深到山体内，挖掘地下空间，提出了更高的要求。建筑高差60米的西山墅，凭借具备深厚半山建筑经验的设计师、复杂的山地建筑结构方案，和全国甄选工龄十年以上的建筑工人。
采用特殊设计的异型框架结构，并通过结构转换和适用山地地形的基础形式，解决地下部分的难点，创造出贴合山地地形，又最大限度提升室内空间舒适性、尺度感的半山建筑，更实现了空间的最大利用度。
【坐享京西资源核心】华润置地耗时六年心血建山，整合京西核心资源，在西山墅建立起完整的半山城邦生活圈。
商业：3.5万㎡超级邻里中心，集时尚购物、影院、餐饮、娱乐、健身、教育于一体的西山大客厅。2014年9月正式开业，成为区内最大型商业综合体，亦是区内人气最旺的生活广场。
教育：优享实验二小学教育资源，毗邻首师大附中分校；景山学校京西分校、北京八中国际部即将进入区域，提升整体基础教育水准。
医疗：整合华润多元化资源，依托国内最大医疗服务平台华润医疗，为业主提供京城知名三甲医院就医绿色通道，以及半山城邦内华润社区医疗服务站24小时就医等专享服务；阜外心血管医院京西分院正式落位项目南1公里。
5月热销的286-420㎡A东区法式别墅风格独特
2015-2016年西山墅推出的法兰西墅组团是最近热销的主力，描绘出一幅“浓浓法兰西风情，阳光半山别院”的精致园区意象。法式廊柱、雕花、线条，呈现出浪漫典雅风格。拥有严谨的细节雕琢与恢弘大气的整体形象。
55平米超大起居厅，面宽9.1m，局部6.8m双层挑空，多功能家庭厅与客厅双厅联通，增强了居住的舒适性；部分户型甚至可以直接俯瞰长安街。南北双向私庭院立体花园，不但双倍开拓美景空间，也与法式建筑的对称之美交相辉映。
有天有地臻藏联排别墅即将登场
对于北京市场来说，销售业绩不好的项目各有不同的缺点，但销冠都有一个共同点，就是抓住了客户的需求，对于已经习惯了做销冠的西山墅，即将推出6席臻藏联排别墅产品。而这也将是做到了“半山景观、居家空间、精装体系、城市生活、全面配套”五大半山体系的西山墅再次升级：
550㎡全精装现房纯别墅——位于西山墅A西低密度成熟园区，外立面为暖色调地中海建筑风情，借助山势的灵动，巧妙地勾勒出前四后三的建筑形制，形成双首层的独特设计，同时缔造270°通风采光全景视野。每栋别墅赠送近200㎡私家花园，前庭后院与侧院一应俱全，与亭廊、露台相互辉映，共同营造立体式的院落生活情境。
此次联排别墅在产品设计上，充分考虑到每位家庭成员空间使用的舒适性，每层活动空间规划设置。赠送近100㎡超大空间，并赠送双车位，私家电梯入户，让居者在同层中就可满足生活所需……
全精装现房，严格标准下的细节把控，并引入法国施耐德电气的智能家居系统，将家居电气产品，多媒体和通信设备一键掌控。
