苏州楼市中考，发烧一年何去何从？

2016年已过半，苏州楼市的中考成绩也出来了，应该说是意料之中。旭辉、苏高新、万科、龙湖、中海占据前五。...



2016年已过半，苏州楼市的中考成绩也出来了，应该说是意料之中。

旭辉、苏高新、万科、龙湖、中海占据前五。去年的三冠王旭辉，今年势头不减，明星楼盘苏州铂悦府势头不减，引领整个园区的成交；大盘恒基旭辉城屡屡热销；壹号院两次开盘也是全部售罄。

在这些楼盘的合力作用下，旭辉上半年已远超去年全年总销，重头戏“铂悦犀湖”还未入市，今年的旭辉能冲到什么高度，值得期待。第二名苏高新去年就已经开始发力，今年的势头依然很猛，天之运、熙庭、大成郡合力发威，守住第二。下半年进入销售期的大热楼盘“海胥澜庭”，应该会为苏高新保住榜眼的位置。

今年的万科势头有些猛，遇见山、公园里、湖西玲珑，赚足了眼球，“王石事件”貌似没有给苏南万科带来太大影响。

至于龙湖，相较于其他开发商多盘联动，狮山原著单盘作战，依然能取的第四的佳绩，只能用一句话来形容，“龙湖果然是龙湖”！



成绩已经看完，解读的文章各家出的也已经足够多，火热的表象下面，今天微公子从几个关键词的角度，来表达一下自己对于目前市场的看法。

1，纪录

今年上半年的成交量，创下了自13年以来的新高。跟火热的15年相比，也要高出三千多套。



但具体到每个月，成交的情况却并不是非常乐观。



1月和2月屡创记录，涨幅同比甚至超过100%，4月份开始放缓，到6月，成交量已经不足1月份的一半了。

当然，有人说，6月不是楼市的传统销售旺季，并且苏州目前的库存量也非常有限，是库存限制了成交量的上涨。

微公子对此持保留意见，有这个因素，全不全然是。这就引出了我们今天的第二关关键词。

2，房价

“买涨不买跌”一向是用来定义购房行为的金句之一，但当价格上涨到一定阶段之后，就不是想买就能买的了。

从100万到200万，大家会追，从200万到300万，就不是想追就能追的问题了。可以说，目前苏州的房价，在短期内已经难再有明显的涨幅了，甚至有可能会在下半年遇到一个调整期。不可否认，高企的房价，在现阶段，限制了成交。目前的楼市，已经不是开一个火一个热销一个了，开盘销售不理想的情况开始增多。

在指标的压力下，必然会有开发商把持不住，在价格上做文章。

当然，从中长期来看，苏州的房价抗跌性十足，上涨的潜力依然巨大。

为什么？且看第三个关键词。

3，土拍

4月份的土拍想必是震惊四座。国瑞地块24744元/平的楼面价高出在周边楼盘的销售价格；鲁能地块18273元/㎡的楼面价，也是超过了周边楼盘的销售价格。

面粉贵过面包的状况，在苏州土地市场持续上演。

这个时候，政府针对土拍的“熔断”机制出现了。在随后5月的土拍中，优质地块被下架，剩余地块被限价，然后依然拍出了令人咋舌的价格。

对苏州充满信心的开发商依然很多，天房、鲁能、国瑞、泰禾、上海建工的房企纷纷拿地，丝毫不怕高昂的“面粉价”。这也是微公子为何认为从中长期看，房价依旧会上涨的主要原因。

但我们也必须看到一些不同的地方。跟去年的土拍不同的是，“封盘涨价”的情况似乎销声匿迹了。甚至还闹出了“退地”的风波。

从购房者到开发商，似乎都有些信心不足了。4，库存

库存体现着供需关系，库存大，供应量充足，房价上涨的动力就会被削弱，反之则会暴涨。

从房天下的数据来看，苏州楼市的库存在今年4月份到达了低谷，随后开始反弹。



并且，据房天下数据监控中心统计（截止统计日2015.06.16）：2016年下半年苏州楼市共有约187个项目推出新房源，包括在售老盘135个和待售纯新盘52个，即将入市房源共计约4.7万套。

这只是已经统计到的数据，可能还会有不小的变化，但已经能反映出不少问题了。

近7万套的房源量，要在接下来的6个月内去化，月均需要去化超1万套；即便每月去化8000套，最终还会剩下30000多套的库存。显而易见，去年下半年月均1万套以上的销量，是建立在价格一路上涨的背景下，那是从1.0到2.0的跃升期。

而如今，苏州的房价似乎已经在2.0站稳了脚跟，在这个房价的基础上，想要重现高成交量，已然不现实。

但微公子始终确信，苏州的房价，无论是从供需角度、地价角度、库存角度来看，长期依然是看涨的，目前会是一个比较好的购房时机。

5，写在最后

算算时间，从去年市场开始发烧到现在，也差不多快一年了。

这一轮的市场周期，最早应该是从去年6月3号的土拍，就是现在火的不行的万科湖西玲珑拿地的时候。

彼时七千多的楼面价，已经让周边尹山湖楼盘欢欣不已，最近泰禾一万六千多的楼面价，市场的反应反而比较一般了。



时隔两个月，土地市场也趋于平淡，似乎短期难在有新的土地上市了。

这或许就是这一轮苏州楼市“高烧”的缩影，“平台期”或者“调整期”，似乎不可避免了。