商品房交付条件中关于房屋竣工验收合格的认定
案情 原告程某，被告淮安某置业有限公司。2012年1月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买...
案情
原告程某，被告淮安某置业有限公司。2012年1月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的新港农贸市场1幢139号房，房屋总价697657元；合同第八条约定出卖人应于2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。同日，原告向被告支付了购房款697657元。
另查明，2011年10月10日，案涉房屋经监理单位、设计单位、施工单位、建设单位联合验收合格。2012年5月，原告发现房屋填充墙内砖头存在质量问题，并向淮安经济技术开发区建设工程质量监督站（以下简称开发区质监站）反映。2012年7月27日，开发区质监站向被告及案涉房屋的监理单位、建设单位出具工程质量整改通知书，通知书载明案涉房屋工程未经竣工验收合格，开发区质监站已于2012年5月18日要求其进行整改，完善工程质量控制资料，尽快组织竣工验收，合格后方可交付使用，但至今未整改完成。被告在上述通知书下达后未按照要求组织竣工验收，案涉房屋至今未取得竣工验收备案证书。
原告明确其要求解除《商品房买卖合同》的理由为，被告的房屋未经竣工验收合格且至今未交付，致其无法实现签订《商品房买卖合同》的目的。现原告请求判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，被告返还购房款697657元。
审判
本案的争议焦点为：本案房屋是否符合合同约定的交付条件。被告所建房屋虽于2011年10月10日经建设、监理、施工、设计单位验收合格，但此后该房屋在进行竣工验收备案时，经有关行政主管部门认定存在质量问题且竣工验收不合格并限期整改，而被告在接收整改通知书后未按要求整改并再次组织竣工验收，故被告所建房屋不应认定已竣工验收合格，案涉房屋并不符合法律规定以及合同约定的交付条件。原告要求与被告解除合同的理由为房屋存在质量问题、未经过竣工验收且至今未实际交付，被告的行为系根本违约，致使原告无法实现买卖合同的目的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。故原告要求与被告解除合同符合法律规定，合同解除后，被告应向原告返还购房款697657元。
判决后，原、被告在上诉期间内均未提起上诉，一审判决已发生法律效力。
评析
原、被告所签订的《商品房买卖合同》约定的交付条件为：出卖人应于2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。根据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。”以及《建设工程质量管理条例》第四十九条：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”
综上，笔者认为，商品房交付使用的前提条件是经竣工验收合格，竣工验收不仅需经设计、施工、监理、建设单位等验收合格，还应当符合法律、法规关于房屋交付使用的其他强制性规定。如果商品房竣工验收后未经过有关行政主管部门审核认可并备案，则该商品房的竣工验收不符合法律、法规规定，不应认定已竣工验收合格及满足商品房交付使用的条件，买房人据此主张开发商承担相关法律责任的，人民法院应予以支持。
案情
原告程某，被告淮安某置业有限公司。2012年1月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的新港农贸市场1幢139号房，房屋总价697657元；合同第八条约定出卖人应于2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。同日，原告向被告支付了购房款697657元。
另查明，2011年10月10日，案涉房屋经监理单位、设计单位、施工单位、建设单位联合验收合格。2012年5月，原告发现房屋填充墙内砖头存在质量问题，并向淮安经济技术开发区建设工程质量监督站（以下简称开发区质监站）反映。2012年7月27日，开发区质监站向被告及案涉房屋的监理单位、建设单位出具工程质量整改通知书，通知书载明案涉房屋工程未经竣工验收合格，开发区质监站已于2012年5月18日要求其进行整改，完善工程质量控制资料，尽快组织竣工验收，合格后方可交付使用，但至今未整改完成。被告在上述通知书下达后未按照要求组织竣工验收，案涉房屋至今未取得竣工验收备案证书。
原告明确其要求解除《商品房买卖合同》的理由为，被告的房屋未经竣工验收合格且至今未交付，致其无法实现签订《商品房买卖合同》的目的。现原告请求判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，被告返还购房款697657元。
审判
本案的争议焦点为：本案房屋是否符合合同约定的交付条件。被告所建房屋虽于2011年10月10日经建设、监理、施工、设计单位验收合格，但此后该房屋在进行竣工验收备案时，经有关行政主管部门认定存在质量问题且竣工验收不合格并限期整改，而被告在接收整改通知书后未按要求整改并再次组织竣工验收，故被告所建房屋不应认定已竣工验收合格，案涉房屋并不符合法律规定以及合同约定的交付条件。原告要求与被告解除合同的理由为房屋存在质量问题、未经过竣工验收且至今未实际交付，被告的行为系根本违约，致使原告无法实现买卖合同的目的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。故原告要求与被告解除合同符合法律规定，合同解除后，被告应向原告返还购房款697657元。
判决后，原、被告在上诉期间内均未提起上诉，一审判决已发生法律效力。
评析
原、被告所签订的《商品房买卖合同》约定的交付条件为：出卖人应于2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。根据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。”以及《建设工程质量管理条例》第四十九条：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”
综上，笔者认为，商品房交付使用的前提条件是经竣工验收合格，竣工验收不仅需经设计、施工、监理、建设单位等验收合格，还应当符合法律、法规关于房屋交付使用的其他强制性规定。如果商品房竣工验收后未经过有关行政主管部门审核认可并备案，则该商品房的竣工验收不符合法律、法规规定，不应认定已竣工验收合格及满足商品房交付使用的条件，买房人据此主张开发商承担相关法律责任的，人民法院应予以支持。
