顺义到底是不是房价洼地？

这里是北京富人首选的终极改善型置业目的地...

今年以来咨询顺义区域置业投资价值的络绎不绝，大家普遍关心顺义到底是不是房价洼地？为此置业投资学习团学友们昨天走进顺义参观项目，并在学习群中研讨区域置业投资价值。从区域发展角度看，顺义一直是仅次于通州的三大重点新城之一，是北京发展速度最快、最具发展潜力的地区之一，在北京新城中首个GDP突破千亿，经济实力明显高过通州。

依托首都机场，顺义形成了汽车、航空两大龙头产业为核心的现代制造业，聚集航空类企业300多家、世界500强企业30余家，产业基础雄厚，并正由工业强区向服务业新区转型，生产性服务业快速发展，此外还是“国家现代农业示范区”，从发展角度看，区域价值逐年攀升。

从区域规划角度看，顺义被分裂成主城区、空港新区、河东新区等组团，各区域定位与潜质不尽相同。目前顺义实施8条轨道交通和11条城市道路建设，重构北京城市副中心以北路网，实现互联互通，交通便利度会逐年提高。当前储备用地主要围绕轨道交通15号线、京沈客专沿线和潮白河、温榆河生态走廊布局。

从区域宜居性角度看，温榆河和潮白河从区域内流过，顺义有着良好的自然生态环境和广阔的湿地水域，而且处在上风上水的位置，自然条件好是得天独厚的区域优势，符合生态人居标准，适宜终极改善型高净值人群，形成了天竺、后沙峪、香江、孙河多个高端生活区，京城别墅的聚集区。

该区域已经形成国际化居住和生活氛围，尤其中央别墅区，有十几所国际学校、高尔夫球场及高档会所环绕，成为北京高档的生活区、富人区。

当然就全区而言，教育、医疗等生活配套相比市区而言还有差距，不过伴随疏解非首都功能的步伐，未来几年中会有由量到质的提升。从土地和产品供应来看，近年来顺义住宅用地供应大幅下滑，2015年仅成交宅地8宗，商品住宅地块日益稀缺，其它新增用地大都被用于市区人口疏解定向建设的保障性住房和自住型商品房。

地王项目大都会建成高端别墅和叠拼产品，后沙峪板块新增商业用地大都建成商住房，可以说供应结构与需求并不匹配，这是推高房价的重要原因。



从房价走势角度看，前三年里顺义区域成交均价保持在“2万+”水平，今年上半年攀升至“3万+”, 9月冲向“4万+”，高端化趋势越来越明显。当然各板块房价涨幅不尽相同，别墅区房价涨幅较小，临近市区的空港和马坡板块房价涨幅较大，尤其8、9两月呈现直线上升。不过参观时马坡房产经纪人介绍住宅价格已经开始出现回落，本月由4万2滑向3万8。

之所以房价出现快速上涨，首选是货币驱动的趋势性上涨推动；其次市府东迁所带来的影响不仅局限于通州，顺义也会受此利好辐射影响，通州全面限购之后，部分投资者转向顺义；还有地王推高房价、刚需和改善型置业被高房价驱动外迁等都是本轮房价上涨的重要原因。

认为顺义是房价洼地往往是相对于通州而言的，相比之下，顺义的经济实力比通州强的多，是名副其实的“蓝筹股”，而通州升级为北京城市副中心，成为京东区域新的中心，尽管目前仍属于“概念股”，价值基础夯实有待时日，不过运河核心区定位为可比上海浦东的商务区，房价比顺义城区高一档也属正常。

相比通州升级为北京城市副中心，顺义缺乏巨大的势能推动，没有聚焦通州的大规模基础设施和生态环境建设，区域价值稳步提升，当然作为疏解非首都功能重要地区会很受益。

据统计，顺义二手房价格9月同比涨幅达58.73%，虽说与通州相比差了一些，不过涨幅明显高过北京平均值，在全市挤进前三，再提房价洼地已不适宜。

尤其是马坡等板块，距离市区较远，不通地铁，对于刚需置业而言难以成为第一居所，房价快速上涨缺乏有效支撑，之后的盘整回落难以避免。

总体而言，顺义的经济发展潜力不可小觑，区域价值不断提升，作为京东区域高净值人群改善型置业首选地，中长期来看区域的房价还会持续走高。

而交通条件相对较差的区位此前被视为价格洼地，房价已被投资驱动推高，因此不能简单就数量做以对比，关键还是要看价值，选择时不能光看便宜与否，重要的是值不值。

今年的房价暴涨并非常态，很多人出现了泡沫化的置业心态，这一波已经过去了，要及时调整心态，房价涨落有其规律，还是要回归价值基础来研判。

具体周日大学堂中再做以详细解读吧。

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