富人在卖房，你却在买房...这些信号你察觉到没？（沪市楼市要变天）

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By政商内参 （微信最好的政经读物，以专业的视角传递政商信息，深度解读政商新闻，这里使你了解更真实的中国） 微信号：zsnc-ok上海楼市调控政策就要出台了！据证券时报报道，上海市政府3月25日上午10时将举行新闻发布会，届时将会出台楼市调控新政，以应对春节后上海房价出现“过热”的局面！楼市要变天！上海最新调控新政曝光据21世纪经济报道，记者从消息人士处获悉，本周二（3月22日）下午，上海相关监管部门召集各家银行开会，对最新房地产政策（银行信贷相关部分）进行调研和部署。不过，最终的政策将以25日上午上海市政府发布的文件为准。目前据外媒报道，上海将从紧实行差别化住房信贷政策，二套房普通房首付不低于五成，二套非普通首付不低于七成，非本市户口家庭购房缴纳个税或社保年限调整为满五年。

据该消息人士透露，周二的会议要点有以下三条：

第一，房贷利率折扣统一上调为最低9折。而此前上海市场上，首套房已经普遍出现8.5折，以及个别低至8.2折、8.3折。二套房利率上浮基准10%也有银行在具体执行中突破。

第二，执行“认房不认贷”政策。也就是说，不管首套房的贷款是否付清，只要名下已经有一套房，再买一套都算作第二套。而此前，上海地区执行“只认贷”政策。

第三，二套房政策中，严格区分普通和非普通住房。普通二套房的贷款首付最低5成，非普通二套房最低为7成。而此前，上海银行业并没有严格区分普通和非普通住房的差别。

上述消息人士还表示，关于普通和非普通住房的具体标准，不排除会有所调整。上海楼市过热，降温是必然事件春节后上海市房价暴涨引起社会关注。上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦表示：“政策收紧概率很大，一方面，2016年以来上海房价出现非理性上涨，2月70个大中城市上海二手房环比涨幅是4个一线城市之首，新房环比涨幅排名第二，不利于楼市平稳发展。另一方面，上周苏州、南京这样的二线城市已经帅先公布楼市调控细则，这也是一个明显的信号。”

另外，在两会期间，对于上海房市过热的现象，上海市委书记韩正表示，住房是特殊的商品，必须调控，但调控必须通过科学的、符合市场规律的手段。最近一段时间，上海出现非理性过热的市场情绪抬高了房价，这对房地产市场的健康发展不利，对一些违法违规扰乱房地产市场的行为要依法严肃惩处。

也据新华网报道，在24日博鳌亚洲论坛年会开幕式上，国务院总理李克强也明确表示，我们会按照因地制宜、分城施策原则，促进房地产市场平稳健康发展。

对于上涨过快的楼市，“降温”政策终将会到来！下半年楼市将转向，开发商加快出货对于可能出台的政策，上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦表示：“如果二套房信贷收紧，那么，改善型需求会受到限制，若严格按照非普通二套房首付比升至70%，成交量后续必然会有萎缩。”

在上海楼市调控政策“风雨欲来”的前夕，人民网记者注意到不少开发商正在连夜推盘，由春节后的“惜售”变成加紧出货，而中介工作人员也纷纷催促客户签订合同。

亚豪机构市场总监郭毅表示，一线城市房地产市场的快速回暖已经令决策层有所预警，近期恐怕会有一系列加强市场管理、抑制投资投机需求死灰复燃的新政出台。

上海某开发商高层也向记者表示，考虑到今年下半年楼市可能会转向，今年上半年将会集中推盘，加快出货速度。

同策咨询研究中心总监张宏伟表示：“从历次上海楼市调控政策面"从严开始"的月份计算，大约7个月左右时间上海楼市的成交量将跌入低谷期，从这个时间点来判断的话，如果上海楼市政策3月底出台，那么，10月份刚刚是楼市成交量跌入低谷期的时间段，因此，在10月份为了激活市场成交量，或者部分房企因为资金面的问题，上海楼市势必会出现"降价"的局面，开发商也会进行"以价换量"。”（中金在线综合人民网、证券时报、21世纪经济报道、北京青年报）

“过去两个月，买房就像流行感冒一样在上海的大街小巷传播。”家住杨浦区的上海市民陈女士说。陈女士的话得到了国家统计局最新发布数据的印证，在2月份上海二手房的涨幅已经位居四个一线城市的首位，涨幅超过广州的4倍！新建商品住宅的价格涨幅也只是仅次于深圳。上海一名地产分析师指出，照此速度涨下去，上海房价将很快赶超香港。但是真的会这样一直涨下去吗？上海大妈贷款炒房：“国家的钱”不借就太可惜了家住崇明岛的刘女士是一名出租车司机。年前，她把自己和家人多年的积蓄全部拿了出来，在江对岸杨浦区买了家里的第二套房子。如今，看着房价一天天上涨，刘女士觉得自己这一步走对了。

刘女士说，激发她买房的一方面是货币的持续贬值，觉得放在银行里不划算，而直接让她下定决心的是房贷新政。今年2月，中国央行再次下调个人住房贷款首付比例，首套房从过去的三成降至现在的两成，二套房也降至三成。“要是亲戚朋友的钱，我肯定不敢借，指不定他们什么时候要用，但国家的钱，这个时候不借就太可惜了。”

北青报记者了解，在此轮楼市上涨过程中，像刘女士这样的中老年人占了不小的比例。在上海市各区县的房屋交易中心，据北青报记者目测，中老年人已经占了近三分之一的比例，一些房屋交易中心甚至专门设立了中老年人窗口。深圳楼市风向在变，你察觉到这些信号了吗？一如现在的上海房价，对于深圳房价，有人预期会一直涨上去，但现实究竟怎样？这个3月，对于深圳楼市来说注定又是一个不平凡的月份，飙涨的楼市似乎出现一些不一样信号。

电话轰炸、街头举牌、笋盘推荐、新房开盘还要请明星大腕来拉人气。尽管进一步的调控措施还未真正落地，但深圳楼市却已经开始进入深度博弈时期。

去年，抢房潮和卖家违约潮同时在深圳楼市上演，“7000人雨中排队抢购1000套房源”、“这套不买就没了！中介还爱理不理！”、“就算违约到底也收回房子不卖！”这些情景成为去年深圳楼市火爆时期最真实的写照。

但是最近，深圳楼市却出现了一些不一样的信号：许多深圳市民频繁接到二手房中介的电话轰炸，而且不再仅仅是推销东莞惠州等临深片区房源；街头举牌、笋盘推荐的现象也逐渐增多；最近新盘入市脚步也开始放缓。也有准备购买新房的市民“调侃”：不是说深圳只要有新房开盘都靠抢吗？为什么新房开盘还要请这么多明星大腕来拉人气？

证券时报记者近日走访了罗湖翠竹、福田八卦岭、新洲以及南山前海片区，许多中介都表示最近主动降价的二手房源越来越多，例如位于福田区的旭飞花园，37平方米的单位之前叫价曾达到195万元，现在有业主报价170万元出售；新洲片区的祥云天都世纪34平方米单位，此前报价都在200万元以上，现在业主报价190万元。

南山前海片区的中介陈经理也对记者表示，最近一些报价过千万的大户型房源，有业主主动降价10%左右，买家议价空间很大。

由此可见，深圳楼市虽然火热，但也非常“脆弱”——尽管进一步的调控措施还未真正落地，楼市却已经开始进入深度博弈时期。富人在卖房，你却在买房...据北青报报道，新江湾城几乎是上海豪宅最多的区域，区域内有着华润新江湾九里、九龙仓玺园等一大批高端豪宅项目。当地的开发商和地产中介声称这里就是未来上海的“富人区”，房价要赶超“陆家嘴”。这里房价均价已超6万元，某种程度上已经逼近了金融中心陆家嘴。

但奇怪的是这个区域多数小区夜间开灯率都不高，有些已入住多年的小区开灯率不足两成。对于开灯率低的问题，殷高东路地铁附近的一名链家地产中介人员透露了真相：这里一套房动辄上千万元，光上海本地人根本没有这么大的购买力，买房的大都是江浙一带过来的富人，他们在年前就已经布好了局，往往一次就买了多套。至于上海的楼市限购问题，该中介人员称，对于有钱人来说这不是难事，有很多规避限购的办法。

上述中介人员介绍，现在上海的中产阶级在恐慌情绪的带动下已是买房的主力军，但是那些年前就买了房子的富豪却正趁着这波行情出货。该中介随后向北青报记者翻开一本标记着大量待售房源的笔记本。“这些都是近期托我们卖的高端房源。”

中信证券的一名分析师称，目前楼市特别是二手房的放量行情像极了去年上半年的股市，当时沪深A股放出天量，多空激烈对决。而爆炒之后往往是一地鸡毛，对于楼市而言，如果你不是刚需而是一名投资者，最可悲的就是“富豪们在卖房，而你却在买房”。

“从目前掌握的高净值客户的投资数据看，没有迹象表明其增加在一线城市房地产的资产配比，甚至不排除其在二三线线城市房地产投资呈现减少趋势，但总体而言，高净值人士在房地产投资领域的比例呈下降趋势。”3月2日，某银行私人银行部总裁助理夏广民向经济观察网称。

所谓私人银行高净值人士，即可投资资产超过600万人民币的人士。富豪在卖房，你却在买房？在某银行私人银行经济展望论坛上，多位参会人士向记者表示，将审慎对待房地产投资，并逐步降低房地产投资占比。（本文观点仅供参考，不构成投资建议）

　　来源：中金在线微信公众号（cnfol-com）综合证券时报、北京青年报、经济观察网