业绩低于预期的招商蛇口(001979.SZ),值不值得抄底?

招商蛇口的发展模式和一般地产商不同,有些优势还值得仔细分析。...

作者 | 707的牛

数据支持 | 勾股大数据



19世纪中、下叶,在两次鸦片战争的穷追猛打下,清王朝的大门被洋人的坚船利炮轰开了。

眼看国家主权日益衰退,举国上下都在寻找一条富国强兵之路,洋务运动应时而生。

时势造英雄,这时候就出现了历史性的重大时刻。1872年12月,年过半百的李鸿章力排众议,向朝廷申请创办“招商局”。招商局集团从成立至今,快有150年的历史了。在金融,实业领域也出现了一批有竞争优势的大企业,典型的有招商银行、招商局港口、招商轮船、招商公路、招商证券和招商蛇口。

今天要说的是其中的一家地产公司,招商蛇口。以前的时候,招商蛇口还不是叫这个名字。国家为了实现央企内部的转型升级,具有协同效应的公司开始强强联合,才有了现在的招商蛇口。

把目光拉回到2015年的4月,两家国企开始蠢蠢欲动。先是招商地产宣布停牌,进行重大资产重组。方案中的新公司通过换股吸收合并的方式发行A股股份,借壳原上市公司招商地产。之后就是我们看到的,招商地产和蛇口工业园的吞并和重组。2015年12月,招商地产摇身一变,换了崭新的身份在A股粉墨登场。

国企背景的房地产开发商都会比民企更有优势,无论是从拿地还是融资方面,因为父母总是会更宠爱亲生儿子,而不是干儿子。由于招商蛇口的发展模式和一般地产商不同,有些优势还值得仔细分析。


1
PPC模式下的业务多元化


近几年我们听的最多的是PPP模式,PPC模式相信很少有人听说。它是以港口开发先行布局,产业园区跟进,配套城市新区建设的“前港、中区、后城”的发展模式。

这样一来,做事情就名正言顺了。不仅可以在行业中发挥自身优势,还可以破解几大困境。

最直接的就是新模式下带来的业务多元化,从增量上缓解了地产周期的波动。

招商蛇口旗下有三大板块业务:分别是社区开发和运营,园区开发,以及邮轮产业。公司上半年营业收入为166.9亿元,同比减少20.5%;归母净利润为49亿元,同比减少31.2%。社区业务板块、园区业务板块、邮轮产业板块收入占比分别为74.4%、24%、1.6%。
从收入结构看,邮轮产业板块的业务占比非常小。看似不起眼,但是却在公司的发展生态当中起到了举足轻重的作用。招商蛇口用前端的港口流量做引导,可以吸引大量人流;加上相应的园区开发和运营,降低了获客成本和带来流量的背景下大幅提升了土地价值。

做好了前端和中区的铺设,配套的社区开发自然水到渠成。对比国内部分地产公司“住宅+商业”的双轮驱动,招商蛇口的运营模式也是另辟蹊径,并且从财务的角度进行考量,似乎还要优于前者。

为什么会这么说呢?和同类公司比较,万科,保利地产也是国资背景,近几年的毛利率大概是30%,净利率在15%左右。

再看看招商蛇口的毛利率基本超过35%,保持在40%附近,同时净利率在20%左右,几乎无人匹敌。按照大型房企每年千亿以上的营收,净利润百亿以上的规模计算,毛利率每提升1个点,营收增加10亿以上,相应的净利润也会增加几个亿。


由此可见,不一样,突出的商业模式是赚取超额收益的根本来源,这也是招商蛇口和其他地产商最大的不同。

除了运营模式不一般之外,招商蛇口还有一个特异功能,那就是变更土地性质。这种事搁在民企房地产公司中是想也不敢想的,因为土地性质的变更往小里说是要经过省里,市里的土地规划厅的,往大里说是要上报国务院的。


2
土地性质置换的主导权


李鸿章在洋务运动时期创办的招商局,距离现在已经有将近150年的历史。而招商局对招商蛇口提供的最大支持就是低成本的土地资源。

重组完成后,招商蛇口收到了来自母公司源源不断的“宠爱”。公司凭借招商系的背景,在深圳蛇口,太子湾,前海这些区域拥有大量低成本土地。并且招商蛇口还有将工业用地转换成住宅,商业用地的主导权。从而实现土地价值的暴增。

2016年5月,公司和深圳市政府的谈判完成。前海土地性质获得变更,从工业用地变为商业用地,土地估值也从当初的390亿元翻了两倍多。

2016年9月,招商蛇口旗下的子公司和深圳市前海开发投资控股有限公司成立合资公司,招商蛇口拥有合资公司41.25%的股权,同时有前海2.9平方公里的土地使用权。
借助招商局集团资源优势,公司在拿地方面的优势也完全体现出来了。2016年到2018年期间,房地产企业的平均土地购置成本分别增长24%,29%,3%;而招商蛇口的土地成本却截然相反,2017年同比下降12%,2018年同比下降37%,拿地优势进一步扩大。

较低的拿地成本不仅降低了营业成本,在营业收入同样的情况下,大幅增加了利润,除了商业模式以外,招商蛇口低于行业平均的土地购置成本也促使公司的盈利能力特别出色。

要想赚钱,就必须拿地建设开发啊;要拿地手上必须先有钱。钱从哪来?招商局旗下自有的招商银行就是绿色通道,近水楼台先得月。背靠实力玩家,不愁拿不到钱,所以招商蛇口在融资方面就有天然优势。


3
超低代价的融资成本


招商地产和蛇口工业园重组之后,不仅拿地成本低,同时融资代价小,这是多数小地产商想做而做不到的事。由于背靠招商系,招商蛇口2015年到2018年的综合资金成本是4.93%,4.50%,4.80%,4.85%。基本维持在5%以下,对比行业内TOP50的上市房企中,平均融资成本是6.24%。

特别是在房地产政策调控趋严之后,央行卡住了资金端的流量,多数地产商不得不卖资产来回血现金流。也有很多地产公司通过发行海外债的方式补充资金,但是融资成本高的吓人。利率在10%左右,堪比高利贷。

比如恒大,融创,碧桂园,融资成本明显高于公司2018年的4.85%。没有对比就没有伤害,国资背景的地产商天然就有优势。
其实融资利率低的最大一个好处就是,财务压力小,即使加上很大的财务杠杆也会比民企少很多财务成本。而地产公司恰好又是高负债运营的,光这一块要是每年省一省会释放大块的利润空间。

在行业内地产公司业绩普遍出色的时候,招商蛇口作为头部企业,业绩不增反降是让市场大跌眼镜的。公司2019年中期业绩:社区开发和运营,园区开发,以及邮轮产业收入分别达124.1亿元、40.1亿元、2.7亿元,同比增速分别为-29.8%、31.3%、2.7%,

业绩下滑主要是社区开发和运营业务同比负增长导致的,公司在财报里也披露了原因:行业内多数公司销售结转都在上半年,而招商蛇口主要集中在下半年。所以对于短期内的业绩变脸不必担忧,这与公司确认营收的季节性有关。
最近公司旗下的招商物业宣布和中航善达合并,招商蛇口成为中航善达的第一大股东。剥离物业板块业务对于公司来说本身也是利好,主业会更加聚焦。中航善达的股价也因此接近翻倍,但招商蛇口的股价受调控预期和业绩拖累始终没有起色。


4
结语


从公司本身回购股票的力度看,年初到6月22号回购1.84亿股已经全部注销,累计回购金额接近40亿元,均价在21.7块,高于现在的市场价格。
当下地产公司销售数据大幅反弹,多数公司已经上涨,而招商蛇口的反弹力度很小,市场似乎在等待一个上涨信号。现在公司估值在历史均值之下,也低于行业平均值。同时三季度和下半年的业绩反弹的可能性较大,对应也有4%左右的股息率,当公司业绩反转改变市场预期之后,股价上涨也会变得相对确定吧。

招商局集团的优秀在于历史悠久,和旗下拥有众多的在各自领域排名靠前的子公司。投资就要肥中挑肥的,在招商系里做选择的话,比如银行看招商银行,地产也少不了招商蛇口。

往期推荐

又是一年胡润百富榜:我们该如何让自己一直富有?

爱国是好事,但,影视股从来不是好股票

WeWork,一个跨洋大骗局?
专栏投稿 | tg@gelonghui.com

广告合作 | ads@gelonghui.com

点击阅读原文
,查看707的牛更多精彩文章!




0 个评论

要回复文章请先登录注册